La tasación de una vivienda es uno de los trámites menos conocidos en el proceso
de compra de un inmueble y uno de los más importantes, ya que de él depende la
cantidad que el banco presta para financiar su adquisición.
A grandes rasgos, consiste en un informe elaborado por un profesional en el que
se recoge el valor de la vivienda a partir del estudio de algunos aspectos como
la calidad de los materiales, la red de comunicaciones o la zona en la que esté
situado el inmueble.
La tasación es un informe o certificado de valoración, realizado por un
profesional, que recoge, de forma justificada, el valor de un bien, en función
de unos parámetros previamente establecidos.
Su radical importancia en el proceso de compra de una vivienda reside en que es
clave para solicitar el préstamo hipotecario, ya que la cantidad máxima de éste
estará limitada por el valor calculado en el informe y así el banco constata que
la cantidad de dinero que presta no es superior al valor de la propiedad.
El artículo 7º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado
Hipotecario, establece que para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado
mediante la emisión de los títulos regulados en dicha Ley, los bienes
hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las
entidades de crédito o bien por otros servicios de tasación que cumplan los
requisitos que reglamentariamente se establezcan.
Aunque la solicitud de uno de estos informes no se limita a estos casos, ya que
cualquier propietario puede encargar uno de ellos, por ejemplo, si está
planteándose vender un inmueble en propiedad y desea conocer cuánto se ha
revalorizado desde el momento de su compra.
El tasador
La realización de este informe compete a un profesional denominado tasador que
calculará el valor del inmueble de acuerdo a unas normas de valoración. Éste
pertenece a una sociedad de tasación o entidad bancaria. Su procedimiento de
trabajo es minucioso y riguroso.
Dependiendo del tipo de inmueble, se requerirán determinadas titulaciones a los
tasadores, aunque lo más habitual, para el caso de viviendas con destino
residencial, es que dispongan de la licenciatura en Arquitectura o Arquitectura
Técnica.
El tasador, además, tiene derecho a pedir al cliente toda la información
necesaria para llevar a cabo el informe, como copia del proyecto de ejecución,
memoria de calidades, etc.
Este profesional cobrará por el servicio según unos honorarios establecidos por
la empresa que suelen oscilar entre los 100 y 300 euros.
Lo habitual es que los gastos corran de parte del comprador o solicitante de una
hipoteca, aunque la ley establece que el banco y el comprador deben acordar
quién realizará esta tasación y quién asumirá estos gastos.
Factores a tener en cuenta en la tasación de la vivienda
La tasación de una vivienda es un proceso de trabajo minucioso y sujeto a una
serie de parámetros que decidirán el valor final de un inmueble.
El profesional que realice la valoración recopilará toda la información
necesaria, desde las propias características de la vivienda hasta su situación
urbanística o cómo se está vendiendo en el mercado en condiciones similares.
En líneas generales, los factores que suelen tener en cuenta los tasadores para
emitir su informe final son:
• Características de la vivienda o edificio:
- Tamaño, metros cuadrados.
- Posibles reformas en el piso.
- Número de ventanas que dan al exterior.
- Existencia de patios interiores.
- Su orientación.
- Iluminación, natural o artificial.
- Tipo de vivienda: libre o protección oficial.
- Calidad de la construcción.
- Existencia de ascensor.
• La ubicación de la vivienda.
Es el aspecto más importante a la hora de valorar
una vivienda. El espacio físico dónde está ubicada condiciona el resultado final
del informe.
Es obvio que una casa construida a las afueras del núcleo urbano, con escasas
vías de comunicación, no tendrá el mismo valor que un piso edificado cerca del
centro de una ciudad, con una accesibilidad más óptima.
Esta ubicación no sólo afecta a la posición del inmueble en el espacio físico,
sino también a la posición de la vivienda dentro del edificio o la urbanización.
• Régimen legal: en alquiler o en propiedad.
Una vivienda en propiedad suele
tener un valor superior, pues se presupone que el propietario está más
interesado en su conservación.
• Equipamiento e instalaciones.
Las instalaciones de agua, energía, etc.
Marco legal de las tasaciones inmobiliarias
La legislación sobre esta materia, concretamente en lo relacionado a las normas
de valoración de bienes inmuebles, se recoge en dos textos:
• La Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y
se determinan derechos para ciertas finalidades financieras.
• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes
inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
La orden aprobada el pasado octubre modifica las normas de valoración de bienes
inmuebles establecidas en la norma del año 2003.
El nuevo texto trata de evitar que la tasación supere el valor real de los
inmuebles y obliga a que ésta vaya precedida de una descripción catastral
gráfica y documental.
Ambos textos recogen las normas para calcular el valor de tasación de bienes
inmuebles y el ámbito de aplicación para elaborar los informes y certificados en
los que se formaliza la tasación.
Fuente: http://www.fusterconsulting.com
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